재개발 분담금 증가 사례 정리 : 전주, 인천, 부산, 서울 강남, 서초, 성북

전주 노후 주택 단지 개발

사례 설명

• 전주에 위치한 한 노후 주택 단지의 재개발 사례입니다.
• 2년 전 가로주택 정비 사업으로 착수했으며, 530세대 규모의 아파트를 계획했습니다.
• 사업 초기에는 분담금이 5천만 원으로 예상되었으나, 최근에는 1억에서 1억 5천만 원으로 상승했습니다.

원인 분석

• 원자재 및 인건비 상승: 2년간 원자재 가격과 인건비가 지속적으로 상승했습니다.
• 부동산 경기 하락: 부동산 시장이 하락하면서 일반 분양 물량의 판매가 어려워져 추가 부담이 발생했습니다.
• 법적 한계: 분담금 상한선 제한이 없고, 공사비나 공사 일정이 수시로 변할 수 있는 한계가 있습니다.

 

인천 3기 신도시 사례

사례 설명

• 인천 개양 공공주택 용지에 1285가구의 주택을 짓는 사업.
• 2021년 8월 사전 청약 시 84m² 기준 분양가는 4억 9,400만 원이었으나, 최근 사업비가 26% 상승하여 본 청약 가격이 높아질 가능성이 있습니다.

원인 분석

• 사업비 증가: 공사비 인상으로 인해 총 사업비가 증가했습니다.
• 분양가 상한제: 공공 분양주택에 분양가 상한제가 적용되어 있음에도, 표준형 건축비 인상으로 인해 분양가 인상이 불가피한 상황입니다.
• 주변 시세와의 격차: 집값 하락으로 인해 공공분양가가 주변 시세보다 높아질 가능성이 있습니다.

 

 

부산 동래구 주상복합 사례

사례 설명

• 부산 동래구의 20층 주상복합 공사 현장입니다.
• 2022년에 건축 허가를 받았으나, 부동산 경기 침체와 자재값 상승으로 착공이 지연되었습니다.

원인 분석

• PF 대출 문제: 부동산 경기 침체로 PF 대출이 막히면서 자금 조달이 어려워졌습니다.
• 건설 자재비 상승: 건설 자재비가 급격히 상승해 예측했던 수익성이 악화되었습니다.
• 공사비 상승: 건설공사비 지수가 2021년에 비해 24% 상승했습니다.

 

 

서울 서초구 재개발

사례 설명

• 서울 서초구와 강남구의 주요 재건축 단지에서 공사비 급등으로 인해 조합원들의 분담금이 크게 상승하고 있습니다.
• 서초구의 한 재건축 단지에서는 당초 예상 공사비가 2조 6천억 원에서 4조 원으로 증가하면서 조합원 1인당 분담금이 6억 원을 넘었습니다.

원인 분석

• 공사비 급등: 원자재 가격과 인건비가 크게 상승했습니다. 건설공사비 지수는 3년 사이 25% 넘게 급등했습니다.
• 특화설계 및 고급화 선호: 조합원들이 고급화를 선호하면서 공사비가 추가로 상승했습니다.
• 부실시공 방지: 부실시공을 막기 위한 보강 작업 등이 추가되면서 공사비가 더 증가했습니다.
• 금융 비용: 공사비 증가와 연동된 금융 비용이 증가했습니다.

 

서울 성북구 재개발 사례

사례 설명

• 서울 성북구의 한 재개발 단지에서 조합원들은 다음 달 입주를 앞두고 있습니다.
• 최근 사업비가 213억 원 증액되어 조합원 한 명당 1억 원에서 최대 4억 원을 추가로 부담해야 합니다.

원인 분석

• 금융 비용 증가: 프로젝트 파이낸싱(PF) 비용이 증가했습니다.
• 공사비 상승: 원자재와 인건비 상승이 주요 원인입니다.
• 예상치 못한 비용 증가: 초기 예상과 달리 비용이 급증하면서 추가 부담이 발생했습니다.

 

 

서울 강남구 재건축 사례

사례 설명

• 서울 강남구 청담동의 한 재건축 사업장은 공사비 갈등으로 인해 공사가 중단될 위기에 놓여 있습니다.
• 계약 당시 3,700억 원이었던 공사비가 6년 만에 60% 상승하여 5,900억 원이 되었습니다.

원인 분석

• 공사비 급등: 원자재와 인건비 상승이 주된 원인입니다.
• 공사비 검증 신청 증가: 공사비 상승으로 인해 조합과 시공사 간 갈등이 빈번하게 발생하고 있습니다.
• 시공사 부담 증가: 건설사들이 높은 비용 부담으로 인해 재개발, 재건축 사업 참여를 주저하고 있습니다.