과도한 임대료(보증금/월세) 인상으로 상가 권리금 회수가 어려운 경우 해결 방법

 

1. 증거자료 확보

• 주변 유사 상가의 임대료 시세: 최근 6개월 내 주변 유사 상가의 임대료 정보를 공인중개사 또는 부동산 중개사무소를 통해 증빙
• 최근 경제 상황: 금리 인상, 물가 상승 등 최근 경제 상황을 증명하는 자료 (뉴스 기사, 통계 자료 등)
• 건물 상태: 노후화 정도, 리모델링 여부 등을 증명하는 사진, 영상 자료
• 건물주와의 소통 내용: 임대료 인상 관련 문의 내용, 거절 이유 등을 명시한 채팅, 메일, 녹음 자료 등

 

2. 전문가 상담

• 변호사: 과도한 임대료 인상 여부 판단, 소송 전략 수립, 소송 진행 시 법률적 조력 제공
• 부동산 중개사무소: 주변 유사 상가의 임대료 시세 조사 및 분석, 증빙 자료 작성 지원
• 상가임대차분쟁조정위원회: 분쟁 조정 및 중재를 통해 합의 도출 지원 (소송 제기 전 필수 진행 절차)

 

 

 

3. 서울시 상가임대차 상담센터 및 분쟁조정위원회

• 서울시에서는 상가임대차 계약 무료상담을 진행함
• 전화번호 :1600-0700
• 빙문상담은 예약 후 가능
• 분쟁조정위원회 조정신청을 통해 진행

 

상담내용

• 대항력, 확정일자 부여, 임차권등기 명령
• 권리관계(우션변제권, 최우선변제권),임대차기간, 권리금
• 계약갱신 요구권, 차임증감 청구권 및 관리비, 계약 내용 문의
• 상가건물임대차분쟁조정 절차 안내

 

 

 

 

4. 소송 제기

 

분쟁조정위원회의 조정이 원만하게 끝나지 않으면 소송을 제기해야 합니다.

 

• 소송을 통해 건물주의 과도한 임대료 인상 요구가 부당하다는 것을 입증하고, 적정한 권리금 지급을 받아야 함을 주장
• 소송 제기 전 전문가 상담을 통해 소송 진행 전략을 수립하고, 필요한 증거자료를 확보하는 것이 중요

 

5.과도한 임대료 인상에 저항할 수 있는 법적 근거

 

상가임대차보호법

• 제11조(차임 등의 증감청구권): 약속한 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적당하지 않게 된 경우 당사자는 장래의 임대료에 대해 증감을 청구할 수 있지만, 임대료 증액 시 현재 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율인 5%를 초과해서 올릴 수 없다.
• 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등): 임대인이 신규임대차계약의 조건으로 현저히 고액의 보증금과 월세를 요구하는 행위를 권리금 회수 기회 방해 행위로 규정하고 있다. 건물주가 보증금과 월세를 높여서 사실상 신규 임대차 계약을 우회적으로 거절해 권리금 회수를 방해한다면, 임차인은 주변 상가건물의 임대료 시세 등 객관적인 지표와 법적 근거를 가지고 건물주가 요구한 임대료가 ‘현저히 고액’이라고 인정받을 수 있도록 철저한 준비과정을 거쳐 권리금소송을 제기해야 한다.

민법

• 제606조(차임의 증감): 임대차의 목적물의 가치, 물가의 변동 등을 참작하여 임대인은 차임을 증감할 수 있다. 다만, 증감의 비율은 과도하지 않아야 한다.
• 제607조(증감의 통지): 임대인은 증감의 의사를 3개월 전에 임차인에게 통지하여야 한다.

 

6. 법적 근거에 대한 예시

제11조

갑씨는 을씨로부터 상가를 임차하여 5년간 영업을 해 왔습니다. 임대차계약이 만료되고 갱신하는 과정에서 을씨는 갑씨에게 월세를 10% 인상하겠다고 요구했습니다. 갑씨는 주변 유사 상가의 임대료가 최근 5%만 인상되었다는 사실을 알고 있었기 때문에 을씨의 요구에 불복종했습니다.

 

분석

 

을씨가 요구한 10% 인상은 현재 대통령령으로 정하는 기준인 5%를 초과하기 때문에 불법입니다. 갑씨는 5% 이하의 인상만을 응할 의무가 있습니다.

 

다만, 최근 물가 상승 등 경제 상황의 변동으로 인해 5% 인상이라도 적당하지 않다고 판단되면, 갑씨는 을씨에게 임대료 인상을 거부하고자 하는 이유를 명확하게 통지해야 합니다.

 

 

제10조의 4

 

김씨는 도씨로부터 상가를 임차하여 7년간 영업을 해 왔습니다. 김씨는 영업을 종료하고 권리금을 회수하기 위해 도씨에게 신규 임차인을 주선했습니다. 하지만 도씨는 신규 임차인에게 현저히 높은 보증금과 월세를 요구하면서 계약 체결을 거부했습니다.

 

분석

 

도씨가 요구한 현저히 높은 보증금과 월세는 김씨의 권리금 회수 기회를 방해하는 행위로 볼 수 있습니다. 김씨는 주변 유사 상가의 임대료 시세, 최근 경제 상황 등을 증거자료로 확보하여 도씨가 요구한 조건이 현저히 고액임을 입증하고, 권리금소송을 제기해야 합니다.

 

민법 

제 606조

병씨는 정씨로부터 상가를 임차하여 10년간 영업을 해 왔습니다. 임대차계약이 만료되고 갱신하는 과정에서 정씨는 병씨에게 월세를 20% 인상하겠다고 요구했습니다. 병씨는 최근 경제 불황으로 인해 매출이 감소하고 있었기 때문에 정씨의 요구에 불복종했습니다.

 

분석

 

정씨가 요구한 20% 인상은 과도하게 높은 수준이기 때문에 불공정할 수 있습니다. 병씨는 주변 유사 상가의 임대료 시세, 최근 경제 상황, 자신의 매출 감소 등을 증거자료로 확보하여 정씨에게 임대료 인상을 거부하고자 하는 이유를 명확하게 통지해야 합니다.