중국의 심각한 오피스 공실률 현황 : 늘어나는 공급과 수요 둔화로 진퇴양난

 

과거 경제 성장기에 지어졌던 오피스들이 신규로 들어오고 있지만

중국 경기에 대한 부정적인 시각으로

신규 사업에 대한 수요가 부진하면서

중국 오피스의 공실률이 20% 에 가깝게 상승했습니다.

 

중국 부동산 개발 기업 전반으로 디폴트 위기에 있는 상황에서

어떤 해결책을 제시할 수 있을지 지켜봐야 겠습니다.

 

1. 심각한 공실률 증가

• 2023년 말 기준 중국 전역 오피스 공실률은 24.5%로 집계 (1년 전 대비 1.6%P 상승)
• 1선 도시:
  • 베이징: 21.7% (2009년 이후 14년 만에 최고치)
  • 상하이: 19.8% (20%에 근접)
  • 광저우: 18.2%
  • 선전: 20.9%
• 주요 원인:
  • 경기 불확실성으로 인한 기업들의 사업 확대 둔화
  • 호황 때 짓기 시작했던 오피스들이 이제야 완공되면서 공급 증가

2. 감소하는 순흡수면적

• 순흡수면적: 신규 임차 면적에서 신규 공실을 뺀 것
• 값이 낮아질수록 세입자가 신규 계약한 면적보다 계약 해지된 면적이 더 늘어나고 있다는 의미
• 상하이:
  • 2021년: 142만㎡
  • 2022년: 63만㎡
  • 2023년: 39만㎡
• 선전: 2023년 22만㎡ (지난 10년 중 최저치)

3. 중국 경제 상황 반영

• 과거: 중국 토종 기업 및 외자 기업의 사업 확대, 상업용 건물 수요 증가
• 현재:
  • 코로나19로 인한 중국 경제 침체
  • 기업들의 보수적 경영, 사무 공간 축소 또는 임대 계약 해지

4. 증가하는 오피스 공급량

• 2023년 중국 전역 공급 오피스: 605만㎡ (전년 대비 20% 증가)
• 2024년에도 주요 도시 내 오피스 시장에 추가 공급 예상
• 특히 베이징: 2024년 66만㎡ 공급 예상, 연간 공실률 최고치 경신 가능성

5. 하락하는 임대료

• 2023년 베이징 A급 오피스 임대료: 8% 하락
• 1㎡당 300위안 선 (10년 만에 최저치)
• 2024년 말까지 베이징 평균 오피스 임대료: 최소 5% 하락, 1㎡당 월 285위안 예상
• 2025년 중반까지 중국 오피스 임대료 하락세 지속 예상

6. 대형 부동산 개발 업체의 재정난

• 소호차이나:
  • 2023년 상반기 주주에게 귀속되는 순이익: 1361만3000위안 (1년 전 대비 92.86% 감소)
  • 베이징 내 3개 오피스 단지 입주율: 65%
  • 2023년 전 직원 급여 삭감, 비용 절감

7. 중국 부동산 시장 침체 심화 가능성

• 오피스 개발 기업의 어려움: 중국 부동산 시장 침체 심화 가능성
• 주택 개발 기업들의 디폴트로 인한 타격 이미 존재
• 중국 GDP의 20% 이상을 차지하는 오피스 시장의 어려움: 경제 전반에 영향 미칠 수 있음