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과거 경제 성장기에 지어졌던 오피스들이 신규로 들어오고 있지만
중국 경기에 대한 부정적인 시각으로
신규 사업에 대한 수요가 부진하면서
중국 오피스의 공실률이 20% 에 가깝게 상승했습니다.
중국 부동산 개발 기업 전반으로 디폴트 위기에 있는 상황에서
어떤 해결책을 제시할 수 있을지 지켜봐야 겠습니다.
1. 심각한 공실률 증가
- 2023년 말 기준 중국 전역 오피스 공실률은 24.5%로 집계 (1년 전 대비 1.6%P 상승)
- 1선 도시:
- 베이징: 21.7% (2009년 이후 14년 만에 최고치)
- 상하이: 19.8% (20%에 근접)
- 광저우: 18.2%
- 선전: 20.9%
- 주요 원인:
- 경기 불확실성으로 인한 기업들의 사업 확대 둔화
- 호황 때 짓기 시작했던 오피스들이 이제야 완공되면서 공급 증가
2. 감소하는 순흡수면적
- 순흡수면적: 신규 임차 면적에서 신규 공실을 뺀 것
- 값이 낮아질수록 세입자가 신규 계약한 면적보다 계약 해지된 면적이 더 늘어나고 있다는 의미
- 상하이:
- 2021년: 142만㎡
- 2022년: 63만㎡
- 2023년: 39만㎡
- 선전: 2023년 22만㎡ (지난 10년 중 최저치)
3. 중국 경제 상황 반영
- 과거: 중국 토종 기업 및 외자 기업의 사업 확대, 상업용 건물 수요 증가
- 현재:
- 코로나19로 인한 중국 경제 침체
- 기업들의 보수적 경영, 사무 공간 축소 또는 임대 계약 해지
4. 증가하는 오피스 공급량
- 2023년 중국 전역 공급 오피스: 605만㎡ (전년 대비 20% 증가)
- 2024년에도 주요 도시 내 오피스 시장에 추가 공급 예상
- 특히 베이징: 2024년 66만㎡ 공급 예상, 연간 공실률 최고치 경신 가능성
5. 하락하는 임대료
- 2023년 베이징 A급 오피스 임대료: 8% 하락
- 1㎡당 300위안 선 (10년 만에 최저치)
- 2024년 말까지 베이징 평균 오피스 임대료: 최소 5% 하락, 1㎡당 월 285위안 예상
- 2025년 중반까지 중국 오피스 임대료 하락세 지속 예상
6. 대형 부동산 개발 업체의 재정난
- 소호차이나:
- 2023년 상반기 주주에게 귀속되는 순이익: 1361만3000위안 (1년 전 대비 92.86% 감소)
- 베이징 내 3개 오피스 단지 입주율: 65%
- 2023년 전 직원 급여 삭감, 비용 절감
7. 중국 부동산 시장 침체 심화 가능성
- 오피스 개발 기업의 어려움: 중국 부동산 시장 침체 심화 가능성
- 주택 개발 기업들의 디폴트로 인한 타격 이미 존재
- 중국 GDP의 20% 이상을 차지하는 오피스 시장의 어려움: 경제 전반에 영향 미칠 수 있음
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